Проверка продавца перед покупкой квартиры: банкротство, долги и доверенность

При самостоятельной покупке недвижимости на вторичном рынке покупатели могут столкнуться с различными проблемами, одна из которых — недобросовестные или недееспособные продавцы.

Самостоятельная проверка продавца квартиры занимает немало времени и требует от покупателя компетенции в этом вопросе. В статье мы рассмотрим каждый этап такой проверки, которую необходимо проводить в обязательном порядке перед заключением договора купли-продажи.

ШАГ 1. Действительность документа, удостоверяющего личность

Проверьте паспорта собственников квартиры или их официальных представителей — они могут числиться утерянными или требующими замены. Российские документы можно пробить по списку недействительных паспортов, который ежедневно обновляет миграционное управление МВД России. При этом юристы считают, что сделка по недействительному паспорту не может считаться ничтожной и утратить силу, т. к. стороны договора соглашаются с условиями сделки на добровольной основе. Единственный риск в такой ситуации — Росреестр может приостанавливать госрегистрацию сделок, заключенных по недействительным паспортам.

ШАГ 2. Банкротство

Для проверки информации о физлицах и компаниях, признанных банкротами или находящихся в процессе банкротства, следует воспользоваться специальным российским реестром (ЕФРСБ). Если собственник недвижимости числится банкротом, то любая заключенная с ним сделка может быть оспорена в дальнейшем третьими лицами. Если в ходе судебного разбирательства сделка будет признана недействительной, то у покупателя отберут его квартиру, а уплаченные за нее деньги будет очень сложно вернуть. Фактически, такой покупатель становится в очередь на получение денег от банкрота вместе с другими его кредиторами и заемщиками.

ШАГ 3. Отсутствие исполнительных производств

Большая долговая нагрузка может привести физлицо к банкротству. Поэтому следует проверять все открытые исполнительные производства на продавца квартиры с помощью сайта Федеральной службы судебных приставов. Если будут найдены небольшие долги (например, штрафы за нарушение ПДД), то будет достаточно попросить продавца погасить эти задолженности до заключения договора. Но если суммы долгов крупные, исков много, а продавец сообщает о неготовности закрыть все исполнительные производства до заключения договора — стоит отложить сделку и обратиться за помощью к юристам.

ШАГ 4. Отсутствие судебных производств

Все исполнительные производства запускаются только по решению судебных органов. Сведения о проводимых судебных процессах можно найти на сайтах судов по адресу регистрации физических лиц или по адресу объекта недвижимости. Если кратко — может быть ситуация, при которой исполнительных листов не выпущено, а физлицо уже принимает участие в судебных разбирательствах. Если продавец квартиры является ответчиком по мелким административным делам, то это не может стать причиной банкротства и опасаться нечего. Но если он выступает ответчиком по делам с имущественными последствиями (большие суммы исков, взыскание долгов кредиторами, семейные споры и пр.) — все это может обанкротить продавца в дальнейшем, а значит сделку стоит отложить или обратиться за помощью к юристам.

ШАГ 5. Отсутствие арбитражных дел

Арбитражными делами считаются судебные дела с юрлицами. Если продавцом квартиры является обычный российский гражданин, то это не гарантирует, что он не зарегистрирован в статусе индивидуального предпринимателя (ИП) и не имеет по этой части арбитражных споров. Действующим законодательством установлено, что ИП несет ответственность по своим долгам всем собственным имуществом. Проверка отсутствия арбитражных дел доступна в соответствующей картотеке сервиса «Электронное правосудие». Если по запросу в картотеке найдены текущие арбитражные дела, в которых предприниматель выступает ответчиком - оцените их самостоятельно по существенности суммы иска. Если останутся сомнения — обратитесь за помощью в оценке рисков к юристам или отложите заключение договора до выяснения обстоятельств с продавцом.

ШАГ 6. Кредитная история

Исполнительное производство, банкротство и судебные дела зачастую появляются из-за проблем с кредиторской задолженностью физлица. С момента образования кредитных просрочек до начала судебных разбирательств проходит немало времени. Сам покупатель не имеет права на получение сведений о кредитной истории продавца в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ. Продавец должен самостоятельно запросить эти сведения из Центрального каталога на портале «Госуслуги» и предоставить покупателю соответствующий отчет до заключения договора.

ШАГ 7. Дееспособность

По закону полная дееспособность, то есть возможность свободно пользоваться своими правами  и распоряжаться имуществом, наступает с 18 лет. Решение о недееспособности совершеннолетнего гражданина может быть утверждено только в судебном порядке, на базе медико-психологической экспертизы. Покупателю необходимо убедиться во вменяемости и психическом здоровье продавца и запросить у него соответствующие справки для снижения своих рисков в будущем. Такие справки желательно получить в государственных медицинских учреждениях — психоневрологическом и наркологическом диспансерах по адресу регистрации физлица. Главное, что нужно запомнить — любая сделка, заключенная с недееспособным лицом, в дальнейшем может быть признана недействительной.

ШАГ 8. Семейное положение и дети

Штампы в паспортах, за исключением прописки и воинской обязанности, стали полностью добровольными. Теперь по паспорту не всегда можно узнать — состоит ли продавец квартиры в браке и имеет ли он несовершеннолетнего ребенка. Чтобы снизить свои риски, покупатель должен перед сделкой запросить выписку по квартире из ЕГРН и сверить указанных в ней собственников. Также требуется получить от продавца справку о том, что недвижимость была приобретена не в браке и что на данный объект не были использованы средства материнского капитала. Если продавец был женат или замужем на момент приобретения квартиры — потребуется нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Если использовался маткапитал, то затрагиваются интересы детей — необходимо получить одобрение сделки со стороны органов опеки.

ШАГ 9. Доверенность

В случае, если личное присутствие продавца в момент заключении договора невозможно и он передал эти правовые функции другому лицу — у него в наличии должна быть доверенность. Покупатель должен самостоятельно проверить ее на действительность. Такой функционал доступен на сайте Федеральной нотариальной палаты, в нем можно найти сведения об аннулировании доверенности или выявить несоответствия. Следует обратить внимание на срок действия доверенности и установленные права доверенного лица (на осуществление сделки и ее госрегистрацию, а также на проставление своих подписей на документах). Также в доверенности отдельным пунктом должен быть указан способ передачи денежных средств. Если этот момент не прописан — следует производить оплату исключительно на счет самого продавца.