Купить, подарить или обменять недвижимость в 2026 году стало проще. Необязательно посещать многофункциональные центры (МФЦ) или отделения Росреестра с кипой бумажных документов: зарегистрировать сделку с квартирой или частным домом теперь можно онлайн.

В статье расскажем о порядке купли-продажи квартиры онлайн (или оформления других типов сделок), а также что для этого нужно.

Что такое электронная сделка с недвижимостью?

Электронная сделка с недвижимостью — это оформление в цифровом виде перехода юридических прав на квартиру, частный дом, земельный участок и прочие имущественные объекты. Документы в онлайн-формате направляются в Росреестр.

У граждан есть возможность оформлять цифровые сделки в двух форматах:

1. Стандартный. У каждой из сторон сделки должна быть усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Однако для подтверждения своей личности гражданам нужно обратиться в местное управление Росреестра или МФЦ, чтобы уведомить о дальнейшем оформлении договоров и сопутствующих документов в электронном виде.

2. С биометрией. Это нововведение с 1 июля 2026 года. Если стороны сделки зарегистрированы в Единой биометрической системе (ЕБС), то они могут пройти процедуру идентификации личности без посещения Росреестра или МФЦ. Анализ изображения человека и его голоса позволяют достоверно определить, что документы подписывает именно он. УКЭП здесь также является обязательным элементом: биометрия лишь дополняет процедуру и освобождает время от личного посещения инстанций.

В онлайн-формате можно заключать большинство сделок с недвижимостью:

• купля-продажа (включая ипотечные сделки с регистрацией залога);

• договоры аренды на срок от 1 года;

• дарение;

• регистрация перехода права на собственность по наследству;

• договоры мены;

• долевое участие в строительстве.

В некоторых случаях оформление электронных сделок может быть недоступно, и личное участие сторон всё ещё необходимо:

• если заключается договор с объектом недвижимости, который является историческим памятником или объектом культурного наследия — могут потребоваться дополнительные согласования от государственных и муниципальных органов;

• если оформляются сделки с долями в праве общей собственности (по общему правилу она требует нотариального удостоверения согласно ст. 42 закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года);

• если заключаются сделки по доверенности, если она не внесена в реестр нотариальных действий (соответственно, отсутствует возможность онлайн-проверки документа);

• если подписываются договоры с участием недееспособных или несовершеннолетних граждан.

Электронные сделки с недвижимостью особенно удобны в случаях, если продавец и покупатель (или иные стороны договора в зависимости от его вида) находятся в разных городах. Онлайн-оформление экономит время и финансовые затраты, например, исключая необходимость поездок в конкретный населённый пункт для подготовки бумажных документов.

Отметим, что цифровые документы, подписанные УКЭП, обладают той же юридической силой, что и договоры, подписанные собственноручно на бумаге.

Как оформить электронную сделку: пошаговая инструкция

Если вы хотите полностью перевести процедуру заключения электронной сделки с недвижимостью в онлайн, чтобы потом не посещать МФЦ или Росреестр, потребуется ваша биометрия.

Шаг 1. Получить статус подтверждённой биометрии

Перед оформлением электронных сделок с недвижимостью необходимо проверить статус вашей биометрии на Госуслугах. Он может быть следующим:

• «Не зарегистрирована» — соответственно, вам нужно сдать её в ЕБС с нуля;

• «Упрощённая биометрия» — с её помощью гражданина идентифицируют по лицу, и она позволяет бесконтактно оплачивать покупки до 2 500 руб.;

• «Стандартная биометрия» — помимо покупок, допускается оформление электронных сим-карт;

• «Подтверждённая биометрия» — именно она подходит для заключения договоров на квартиру, дом, земельный участок и прочее имущество.

Обратите внимание! Наличие заграничного паспорта с биометрией не делает ваш индивидуальный статус подтверждённым. Для последнего помимо фотографии нужен ещё и образец голоса.

Для сдачи биометрии и получения подтверждённого статуса нужно:

• выбрать центр обслуживания ЕБС на Госуслугах;

• прийти в него вместе с паспортом и СНИЛС;

• сдать биометрические данные: сотрудник сфотографирует вас, а также попросит произнести последовательность чисел.

В большинстве случаев статус «Подтверждённая биометрия» можно получить уже через несколько часов после посещения центра обслуживания. Однако процедура может занять и до 5 календарных дней.

Зарегистрированная биометрия действует в течение 5 лет.

Шаг 2. Получить УКЭП

Оформить сертификат УКЭП можно в Удостоверяющем центре Сбер2B. Для его записи потребуется токен — специальный носитель, сертифицированный ФСТЭК и / или ФСБ России, его необходимо приобрести заранее. Например, для этих целей может подойти Рутокен Lite 128 Кб, которые можно купить на маркетплейсах Ozon или Wildberries.

Далее необходимо:

1. Зарегистрироваться в личном кабинете Удостоверяющего центра Сбер2B. Для этого необходимо указать номер телефона, далее — ввести код из смс. После потребуется загрузить скан или фото паспорта (главный разворот с вашей фотографией): если изображение чёткое, то ваши персональные данные автоматически распознаются и заполнятся. Также нужно будет указать адрес электронной почты, номера ИНН и СНИЛС. Подписать заявление на создание сертификата УКЭП можно на бумаге, с помощью УКЭП Госключа или действующей УКЭП, если она у вас есть. После прохождения процедуры в личный кабинет будет выставлен счёт на оплату: проверка всех документов занимает не более 10 минут.
2. Создать сертификат УКЭП. Для этого нужно войти в личный кабинет Удостоверяющего центра Сбер2B, вставить токен. Если у вас не настроено рабочее место для работы с КЭП, то сервис об этом сообщит и предложит удобный инструмент для его настройки. После необходимо подтвердить ознакомление с руководством по безопасности и информацией из сертификата. Далее нажимайте «Продолжить» до появления сообщения о завершении получения сертификата.

Шаг 3. Подготовить пакет документов

Пакет электронных документов собирается индивидуально в зависимости от особенностей конкретной сделки. Однако в большинстве случаев требуются:

• договор купли-продажи / мены / доверия или иной;

• заявление о государственной регистрации;

• сканы паспорта;

• документы о праве собственности на недвижимость (как правило, это выписка из Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН);

• квитанция об оплате госпошлины: её можно оформить заранее или непосредственно при подаче документов.

При ипотеке дополнительно могут потребоваться техпаспорт, закладная, ипотечный договор с банком, передаточный акт.

Формат документов: xml, pdf, png, jpeg. Все они впоследствии подписываются электронными подписями сторон сделки.

Шаг 4. Начать регистрацию сделки через Госуслуги

Для того, чтобы электронная сделка с недвижимостью прошла через Госуслуги, у участников должна быть подтверждённая учётная запись на портале.

Порядок действий:

1. В личном кабинете Госуслуг зайти в раздел «Жизненные ситуации» и выбрать сервис «Приобретение недвижимости».

2. В нём нужно будет пройти короткий опрос об условиях сделки: какой договор заключается, между кем, в отношении какого имущества.

3. Далее нужно подтвердить личность по биометрии. Для этого необходимо, чтобы компьютер был оснащён микрофоном и камерой.

4. После необходимо подгрузить все электронные документы в сервис и подписать их УКЭП.

5. Другая сторона сделки получает уведомление-приглашение на подписание документов. Она знакомится с приложенной информацией, также подтверждает личность по биометрии и подписывает все документы УКЭП, если они корректны.

Дублировать заявления каждой стороной отдельно не нужно: Росреестр самостоятельно идентифицирует сделку по кадастровому номеру недвижимости, реквизитам участников сторон и номеру договора.

Шаг 5. Оплатить госпошлину

Размер госпошлины зависит от типа недвижимости, её стоимости, а также от скорости регистрации. Если стоимость недвижимости не превышает 20 млн руб., то размеры госпошлин следующие:

• 6 000 руб. — в случае, если недвижимость ещё не стоит на кадастровом учёте (например, строится дом);

• 4 000 руб. — стандартный размер госпошлины при сделках с недвижимостью, которая уже стоит на кадастровом учёте;

• 700 руб. — для сделок с земельными участками или объектами недвижимости, расположенными на них, предназначенными для ведения личного подсобного, дачного или огородного хозяйства.

Если стоимость недвижимости превышает 20 млн руб., то госпошлина составляет 0,02% кадастровой стоимости недвижимости (она не может быть менее 0,02% от цены сделки). Максимально возможный размер госпошлины — 500 000 руб. (п. 22 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Оплатить госпошлину нужно в течение 5 календарных дней после того, как электронный сервис сформирует счёт на оплату.

Шаг 6. Дождаться регистрации сделки

Срок регистрации электронной сделки с недвижимостью — до 7 рабочих дней. Обновлённая выписка из ЕГРН придёт в личный кабинет Госуслуг участников сделки.